【社会勉強】不動産投資してるけどあと１年ちょいで借金返済

お金

1: 山師さん 2023/02/20(月) 03:55:55.95 ID:VcqGvF4Td
1,500万円借りて10年払いなんやがようやくゴール見えてきたわ

2: 山師さん 2023/02/20(月) 03:57:10.98 ID:VcqGvF4Td
因みに、月の返済は14.5万円
家賃収入は20万円と看板代が年25万円
 
3: 山師さん 2023/02/20(月) 03:58:15.89 ID:qr+vHTG10
固定資産税は月にするといくら？
 
4: 山師さん 2023/02/20(月) 04:00:03.24 ID:VcqGvF4Td
>>3
一期で3万円くらいやね
年間約12万や
 
8: 山師さん 2023/02/20(月) 04:03:37.32 ID:qr+vHTG10

>>4
ええな

空室になった事はないの？

 
12: 山師さん 2023/02/20(月) 04:06:17.78 ID:VcqGvF4Td
>>8
直後に書いたけど軽飲食が2階建てプレハブ丸々借りてくれてて根付いてるから空いたことはないんよ
半年で潰れると思ったのにようやっとる
6: 山師さん 2023/02/20(月) 04:01:19.37 ID:7yJpsDlg0
あ、収入か
 
9: 山師さん 2023/02/20(月) 04:04:42.89 ID:VcqGvF4Td
因みに家賃って言い方したけど２階建ての改造プレハブを建ててお店に貸してる
入れ替わることなくよう続いてくれてるわ
 
14: 山師さん 2023/02/20(月) 04:06:30.83 ID:jsdY9Ox70
>>9
住宅やないんやな
土地以外はなかなか資産価値残りそうもないな
 
24: 山師さん 2023/02/20(月) 04:11:49.98 ID:VcqGvF4Td
>>14
建物は資産価値ないやろな
土地は30坪ちょいやが商業地域の角地で親戚から相場よりかなり安く売ってもろたから10年でお釣りが来るくらい採算とれとるわ
 
10: 山師さん 2023/02/20(月) 04:05:24.30 ID:jsdY9Ox70
すごい
しかもその時期やったら物件自体も値上りしてるんちゃう？
 
16: 山師さん 2023/02/20(月) 04:08:00.51 ID:VcqGvF4Td
>>10
実は周囲のテナントさん値上がりして、うちは坪1万で貸してるんやが今は周りが1.7万円前後が相場になってるんよね
契約更新のときに周りの相場に合わせたいんやが話づらいなぁ
 
17: 山師さん 2023/02/20(月) 04:09:17.51 ID:qr+vHTG10

>>16
長く借りてくれてるテナントは大切にした方が良さそう

ワイは戸建借家4軒持ってるよ

28: 山師さん 2023/02/20(月) 04:14:49.22 ID:VcqGvF4Td
>>17
たまにワイも食べに行ってるわ
今そのプレハブの横散歩で通ったけどまだやっとる
戸建借家って利回り何%くらいいけるん？
 
35: 山師さん 2023/02/20(月) 04:18:23.61 ID:qr+vHTG10

>>28
4軒の平均で利回り17%くらいかな
表面利回りじゃなくてぜーんぶ込みのガチ利回りで

いずれは店舗もやりたいな

 
46: 山師さん 2023/02/20(月) 04:25:26.73 ID:VcqGvF4Td
>>35
実質利回りで17%とか凄いな
物から買ったん？
中古戸建てをリノベして貸してるん？
 
54: 山師さん 2023/02/20(月) 04:27:59.98 ID:qr+vHTG10
>>46
中古を買ってリフォームして貸してるよ
本業がそっちだからぼちぼちやって4軒になった
 
67: 山師さん 2023/02/20(月) 04:34:57.50 ID:VcqGvF4Td
>>54
リフォームが本業なんか
ええな、自分とこでやれるんやったら勝ち確定やん
 
70: 山師さん 2023/02/20(月) 04:37:50.30 ID:qr+vHTG10
>>67
自分の親と嫁の親とか親戚に建築まわりの一通りの業者がいる感じだからすごく助かってるな
 
79: 山師さん 2023/02/20(月) 04:41:10.22 ID:VcqGvF4Td
>>70
それ強すぎるな
自分とこで全部固められるとか羨ましいわ
 
71: 山師さん 2023/02/20(月) 04:38:39.55 ID:jsdY9Ox70
>>35
これ凄すぎやろ
ひたすら儲かるやん
81: 山師さん 2023/02/20(月) 04:41:38.01 ID:qr+vHTG10
>>71
中古戸建はこのくらい利回り取れないとやる意味ないかも
自分は新耐震基準の家、もしくは耐震工事してある家しか手を出さないようにしてる
借家は命を預かる仕事だからね
 
83: 山師さん 2023/02/20(月) 04:43:38.50 ID:LICtPeAM0
>>81
そのレベルだと表面なら３０％くらいかね
わいは表面１６％でローン返済後は９％で、経費引いたら５％まで落ちるし
 
86: 山師さん 2023/02/20(月) 04:46:40.70 ID:qr+vHTG10

>>83
表面だとそのくらいかな
ワイのは最後はぼろぼろの家壊して更地にして売り払うくらいのレベルの古い建物もあるからこのくらい利回り欲しいのよ

戸建借家やってるの？

 
87: 山師さん 2023/02/20(月) 04:48:34.55 ID:LICtPeAM0

>>86
持ってるのはアパートとテナントだけだわ
戸建ても安いの見つけたから買うか考え中

古い戸建てって土地値より安く買ってって感じなのかね

 
91: 山師さん 2023/02/20(月) 04:52:46.21 ID:qr+vHTG10

>>87
土地値より安く買えてるのもあるよ
最初に買った物件は震災前で高掴みしてしまったわ
戸建借家は人の入れ替わり少なくて楽でいいよ

>>89
うん、経費は固定資産税くらいかな
あとはたまに入れ替わりの時のちょこっとしたリフォームやらクリーニングくらいか
庭木がめっちゃ伸びて隣の家の窓割りそうになった時は焦った

 
93: 山師さん 2023/02/20(月) 04:56:53.33 ID:LICtPeAM0

>>91
築５０年で入居してる家が土地値くらいだから、空室なら土地値以下で当然だろうな

高値掴みはこっちもあるわ
買った直後に２５年入居した人が退去してさらに２０年入居した人が病死したのは修繕費が大量にかかって困った

長期入居者が退去しない前提で組んでたのが失敗だったわ

94: 山師さん 2023/02/20(月) 04:58:57.46 ID:qr+vHTG10
>>93
あー孤独死とか？それは大変そう
火災保険の孤独死特約とか使った事ある？あれきちんと補償してくれるのかな
 
95: 山師さん 2023/02/20(月) 05:00:10.57 ID:LICtPeAM0
>>94
孤独死だな
孤独死保険で１年間の家賃保証と死亡した場所の修繕費は出たわ
２０年も済んだら修繕費全然足りんかったけど、出ただけましと言える
 
97: 山師さん 2023/02/20(月) 05:02:17.36 ID:qr+vHTG10
>>95
はえー
出るだけ良心的だと言えるね
これから孤独死特約の需要はますます増えそう
 
11: 山師さん 2023/02/20(月) 04:05:33.35 ID:qr+vHTG10
なるほど
場所が良かったんやな
総投資額が1500万？
 
18: 山師さん 2023/02/20(月) 04:09:37.32 ID:VcqGvF4Td
>>11
内訳は土地400万円
2階建てプレハブ400万円
基礎工事200万円
造成150万円
登記費用とライフラインで80万円
あとはプールやね
 
22: 山師さん 2023/02/20(月) 04:11:28.17 ID:qr+vHTG10
>>18
はえー
地方都市だろうけどよくその土地代のとこで飲食店が根付いたな
 
33: 山師さん 2023/02/20(月) 04:17:05.62 ID:VcqGvF4Td
>>22
地方都市の一応副都心の商業地域だからね
別にも書いたけど土地は親戚から相場よりかなり安くで譲ってもらったんよ
今はめっちゃ値上がりして坪単価でいうと150万円近くなっとる
13: 山師さん 2023/02/20(月) 04:06:20.89 ID:aVsJ7AODM
不動産投資が本当に稼げるなら、投資会社の株買ったほうが絶対ええやん
 
19: 山師さん 2023/02/20(月) 04:10:30.27 ID:VcqGvF4Td
>>13
株分からんのよなぁ
利回り10%超えてるからとりあえずええかなとは思ってる
 
44: 山師さん 2023/02/20(月) 04:24:34.98 ID:bjb/QHrw0
>>13
不動産は借入出来てレバレッジできるから、一棟めが順調に進んだらどんどん増やせるんだよな
 
15: 山師さん 2023/02/20(月) 04:07:28.77 ID:cjoVx9UB0
その物件を担保に入れて物件増やしていこうや
 
25: 山師さん 2023/02/20(月) 04:12:47.37 ID:VcqGvF4Td
>>15
行く行くはそうしたいな
一階テナント、二階以上は賃貸マンション、最上階がオーナーズハウスみたいな
 
20: 山師さん 2023/02/20(月) 04:10:35.44 ID:9nUliNCw0
サブリースか？
 
29: 山師さん 2023/02/20(月) 04:15:07.24 ID:VcqGvF4Td
>>20
いや、完全に自分の所有や
 
21: 山師さん 2023/02/20(月) 04:10:53.93 ID:MaaLPQeJ0
不動産投資って素人が手出してもヤクザに食い物にされそう🥺
 
31: 山師さん 2023/02/20(月) 04:15:39.18 ID:VcqGvF4Td
>>21
暴対法くっそ厳しいから今はヤクザなんて介入できんで
32: 山師さん 2023/02/20(月) 04:16:15.48 ID:MaaLPQeJ0
>>31
でもサブリース問題になっとるやん
スルガ銀行やったっけ
 
43: 山師さん 2023/02/20(月) 04:24:30.59 ID:VcqGvF4Td
>>32
サブリースやスルガスキームはまた別問題じゃない？
サブリとかレオパや大東がようやってたけど、一番美味しい時期はいいが建物がややボロくなってから価格設定見直しが入って採算合わんくなるーみたいな
 
23: 山師さん 2023/02/20(月) 04:11:35.57 ID:9nUliNCw0
１番良い時期に買ってるわね
 
34: 山師さん 2023/02/20(月) 04:17:50.79 ID:VcqGvF4Td
>>23
時期もよかったわ
今は建材高過ぎるしね
周りも値上がりしてるし家賃あげたいお年頃
 
30: 山師さん 2023/02/20(月) 04:15:10.17 ID:FgeMJU8Jp

土地持ちの不動産投資？

土地から購入の不動産投資？

失敗するのは後者の方でしょ圧倒的に

 
41: 山師さん 2023/02/20(月) 04:22:46.30 ID:VcqGvF4Td
>>30
土地を親戚から相場より安く譲ってもらったんよ
そりゃまあ土地を最初からもってた方が圧倒的に強いやろうけど
 
36: 山師さん 2023/02/20(月) 04:19:24.53 ID:dYLM+o2r0
なんや土地安く仕入れてるし血縁ガチャ成功してるだけやん
49: 山師さん 2023/02/20(月) 04:26:32.33 ID:VcqGvF4Td
>>36
まぁそういうチャンスがあったのはめちゃくちゃ運が良かったわ
そのチャンスを逃さなくて良かったホンマ
 
39: 山師さん 2023/02/20(月) 04:22:35.97 ID:LICtPeAM0
坪単価１５０万の土地で月２０万収入って低すぎだろ
５０坪でも７５００万だぞ
 
53: 山師さん 2023/02/20(月) 04:27:43.03 ID:VcqGvF4Td
>>39
土地は30坪なんよ
開発入ってから小さいバブル期に入ってん
まぁそれでも安いんやけど
 
56: 山師さん 2023/02/20(月) 04:29:09.23 ID:LICtPeAM0
>>53
３０坪でも４５００万だから、そんな価値のある土地で２０万賃貸だと利回り低すぎるわ
まあ売っても実需はなさそうだし誰が買う広さか知らんけど
 
68: 山師さん 2023/02/20(月) 04:36:54.99 ID:VcqGvF4Td
>>56
せめて30万円にはあげたいけどどうなんやろなぁ
周りの相場が上がってますからでひとつ返事で納得してくれるか分からんし、割りと店にも顔を出すようなってしまったから言いにくいわ
ビジネスやからそうも言ってられんけど
 
74: 山師さん 2023/02/20(月) 04:39:27.58 ID:qr+vHTG10
>>68
段階を経て少しずつ家賃あげさせてほしいって交渉したらどうかね
今年10月からはいくらで更に1年後いくらにしたいって感じで
 
82: 山師さん 2023/02/20(月) 04:42:56.87 ID:VcqGvF4Td
>>74
あと１年ちょいの間にどうするか考えておくわ
段階的に家賃をあげる居住用マンションとかもあるみたいやしね
40: 山師さん 2023/02/20(月) 04:22:40.96 ID:9nUliNCw0
日本じゃ借り主天国やからな
少しは変わるといいね
 
55: 山師さん 2023/02/20(月) 04:28:18.50 ID:VcqGvF4Td
>>40
借り主の権利めっちゃ強いからね
借地借家法見直して欲しいわ
 
42: 山師さん 2023/02/20(月) 04:23:56.72 ID:qr+vHTG10
二階建てプレハブって飲食店開業できる感じなんやね
 
57: 山師さん 2023/02/20(月) 04:29:11.58 ID:VcqGvF4Td
>>42
特になんらかの制限はないかな
準防火地域だから基礎を普通よりしっかりせんといかんかったけど
 
45: 山師さん 2023/02/20(月) 04:24:40.32 ID:5bh03yd8a
不動産Gメンの動画とか見てそう
 
59: 山師さん 2023/02/20(月) 04:29:56.19 ID:VcqGvF4Td
>>45
そういう系のYouTube全然見てないな
勉強なるかいな？
 
47: 山師さん 2023/02/20(月) 04:25:49.58 ID:bjb/QHrw0
最近結構いい物件が出てる気がする
よさげな戸建とかすぐに売れちゃう
51: 山師さん 2023/02/20(月) 04:26:37.87 ID:LICtPeAM0
>>47
コロナ融資の返済がそろそろ開始するから手放す人が増えてるらしい
 
58: 山師さん 2023/02/20(月) 04:29:13.38 ID:qr+vHTG10
>>51
なるほどなー
いい物件出てくるのかもな
 
60: 山師さん 2023/02/20(月) 04:30:28.23 ID:LICtPeAM0
>>58
後は金利が上がってるからそれで手放す人も増えてるのと、借りても回らないから買う人が減ってるというのもあるわ
まあ一等地は外人が買いまくるから値段落ちないだろうって言われてるが
 
61: 山師さん 2023/02/20(月) 04:30:34.81 ID:VcqGvF4Td
>>47
最近、戸建てとかめちゃくちゃ高くない？
10年前の1.5倍くらい高いんやが
 
63: 山師さん 2023/02/20(月) 04:31:20.94 ID:LICtPeAM0
>>61
そらリーマン後のインフレで儲かった人が参入してるから高いだろう
 
73: 山師さん 2023/02/20(月) 04:38:56.75 ID:VcqGvF4Td
>>63
インフレってかここ数年で建材自体が高騰したのがね
数年前は216円だったコーキングが500円近くなっとるしロシアの影響もあるんやろなぁ
 
77: 山師さん 2023/02/20(月) 04:40:41.07 ID:LICtPeAM0
>>73
建材はここ数年だが、中古の戸建ての値段は投資する人が増えたからなのでほぼ関係ないぞ
85: 山師さん 2023/02/20(月) 04:45:37.79 ID:VcqGvF4Td
>>77
今そんな中古戸建ての投資が流行っとるん？
今高過ぎて利回り低そうやな
 
72: 山師さん 2023/02/20(月) 04:38:53.40 ID:bjb/QHrw0
>>61
ほんまそれ
たぶん金余りで不動産に手を出す奴が増えて来てるんだろな
 
48: 山師さん 2023/02/20(月) 04:26:14.15 ID:9nUliNCw0
最近はリートより少額クラウドファンディングが流行るて言われてるから
サブリースの次はこれで騙されるんやろな
 
62: 山師さん 2023/02/20(月) 04:31:19.75 ID:VcqGvF4Td
>>48
そんなクラファンあるんか
クラファンとか色々問題起きそうやし国でいくらか制限した方が良さそうやわ
 
52: 山師さん 2023/02/20(月) 04:27:05.42 ID:buz3p/9EM
みんなの大家はどう思ってるんや？
 
66: 山師さん 2023/02/20(月) 04:33:58.65 ID:VcqGvF4Td
>>52
なんやっけそれ
大家のブログ的なやつやっけ？
 
65: 山師さん 2023/02/20(月) 04:33:56.02 ID:9nUliNCw0
オリンピック村が周りより2割安くて倍率凄い事になっとるてニュース見たわ
抽選制限もないしほとんど金持ちが複数注文してるらしいが
 
69: 山師さん 2023/02/20(月) 04:37:44.39 ID:9nUliNCw0
ユーチューブでワンルームだけはやめとけて不動産屋おるな
ほとんどサブリースで騙された人ばかりやってるけど
 
75: 山師さん 2023/02/20(月) 04:39:47.38 ID:VcqGvF4Td
>>69
ワンルーム単位はやめておいた方がええな
やるならせめて一棟単位やわ
76: 山師さん 2023/02/20(月) 04:39:51.95 ID:/ndi+w4i0
ワイはジッジから相続した家をリフォームして貸したいんやがリフォーム代って全額経費で落ちる？
 
84: 山師さん 2023/02/20(月) 04:44:08.30 ID:VcqGvF4Td
>>76
そりゃ全額経費やろな
金額にもよるやろうが金額次第では減価償却ってなるかも知らんが
 
88: 山師さん 2023/02/20(月) 04:48:58.91 ID:/ndi+w4i0
>>84
500万円でリフォームして月8万円で貸して5年で回収したらほぼ新品の家が返ってくるって認識でええんか？
 
90: 山師さん 2023/02/20(月) 04:52:11.96 ID:VcqGvF4Td
>>88
リフォームリノベ後の家をほぼ新築っていう表現は中々せんけど認識的にはそんな感じやろか
ただ借地借家法は強いから出ていって欲しいときがきたら自分が思ったよりも立ち退きさせづらいってのは覚悟した方がええよ
 
92: 山師さん 2023/02/20(月) 04:56:48.59 ID:qr+vHTG10
>>88
500万かけてリフォームした場合と250万かけてリフォームした場合とで家賃ってそこまで違わなかったりするからなるべくお金かけずに貸し出せる方法を考えた方がええよ
 
80: 山師さん 2023/02/20(月) 04:41:17.18 ID:bjb/QHrw0
事業届け出せば経費なるやろ
減価償却で一括では経費ならんけど
101: 山師さん 2023/02/20(月) 05:11:47.68 ID:qr+vHTG10
イッチ家賃あげられるといいな
不動産投資の話できて楽しかったで
おやすみ
 
102: 山師さん 2023/02/20(月) 05:13:34.90 ID:VcqGvF4Td
>>101
こんな朝方に付き合ってくれてありがと
お休みあそばせ
 

引用元: https://nova.5ch.net/test/read.cgi/livegalileo/1676832955/