不動産投資家だけど質問ある？

お金


1: 山師さん 2022/02/21(月) 03:33:16.28 ID:5GNEdZJH0
自主管理やから賃貸マンション関係ならだいたいは答えられると思う
3: 山師さん 2022/02/21(月) 03:33:37.61 ID:5GNEdZJH0
 
そろそろ引っ越しシーズンやしね
4: 山師さん 2022/02/21(月) 03:33:46.44 ID:4EsETU3S0
 
不動産したいけど土地もってないもんな
7: 山師さん 2022/02/21(月) 03:34:27.19 ID:5GNEdZJH0
 
>>4
少し前なら土地から買って建物建てて～って奴ら多かったけどね
スルガスキームってやつ
やめた方がいいけど
5: 山師さん 2022/02/21(月) 03:34:15.25 ID:5tn0rkcN0
 
何戸持ってんの？
9: 山師さん 2022/02/21(月) 03:35:08.50 ID:5GNEdZJH0
 
>>5
RCで5棟180数世帯やね
ほぼワンルームやが
あとはレンタルボックスと貸しテナントがチラホラ
10: 山師さん 2022/02/21(月) 03:35:43.54 ID:5tn0rkcN0
 
>>9
すっごい
都内？
15: 山師さん 2022/02/21(月) 03:36:38.42 ID:5GNEdZJH0
 
>>10
>>11
都内やない
そこそこの地方都市とだけ
8: 山師さん 2022/02/21(月) 03:34:29.23 ID:4EsETU3S0
 
ちな将来的に賃貸併用住宅は考えてる
12: 山師さん 2022/02/21(月) 03:35:53.39 ID:5GNEdZJH0
 
>>8
ワイも次建てるのはそれ考えてるわ
最上階がオーナー宅ってええよな
18: 山師さん 2022/02/21(月) 03:37:36.43 ID:4EsETU3S0
 
>>12
趣味で建てるなら最上階がええんやろうけどね
やっぱり失敗できないから俺は1階にするとはおもう
23: 山師さん 2022/02/21(月) 03:41:41.84 ID:5GNEdZJH0
 
>>18
場所にもよるけどワイの理想は1階テナントで2階以降居住用で～と考えてるわ
固くいくならそれでええかもね
26: 山師さん 2022/02/21(月) 03:44:06.31 ID:4EsETU3S0
 
>>23
店舗兼住宅みたいなかんじかー
そんな金あってうらやましいわ
ただ１階部分を貸し出すなら飲食とかは火を扱うから怖いとかおもっちゃう
29: 山師さん 2022/02/21(月) 03:46:48.72 ID:5GNEdZJH0
 
>>26
今は建築費高いからとても手出せんのが現状やがな
まぁ確かに1階に飲食店って自分が住むことを考えたらちょっと怖いな
いれても軽飲食までにしとこ
30: 山師さん 2022/02/21(月) 03:46:53.91 ID:G8RT3m/e0
 
>>26
一階店舗はドラッグストア一択
35: 山師さん 2022/02/21(月) 03:50:53.02 ID:5GNEdZJH0
 

>>30
ドラッグストアとコンビニやったら万々歳やわ
誘致できたらええが

>>31
親は後継ぎどうするつもりなんや？
相続税対策とかしてるんかねぇ

43: 山師さん 2022/02/21(月) 03:55:44.85 ID:4EsETU3S0
 
>>35
親ってか祖父だけどね
親とはほぼ絶縁状態
おじがお金にがめつくて全部もっていきそうね。親父は介護とかしてたのになぁ
震災あって実家が崩壊しそうになりかけてるのに祖父を泊まらせなかったからね。
まぁすまん。俺の話ばっかで
何もそういう知識もなければ親とも話はしてないと思うよ。あの性格だし
死んでたら天国までお金持っていけるんだと思ってるんだと思う
51: 山師さん 2022/02/21(月) 03:59:32.42 ID:5GNEdZJH0
 
>>43
その世代は頑固やしな
ワイも外部で不動産関係に就職してたけど、相続でモメることなんてしょっちゅうやったわ
そのおじがネックやね
遺留分とかあるし、ある程度勉強しておくことをオススメするわ
59: 山師さん 2022/02/21(月) 04:03:06.39 ID:4EsETU3S0
 
>>51
自分の親が負けるのわかってたから俺が助言したりはしたんよ。どうせ裁判になるからボケる前に母を養子縁組にしろとか遺言書書かせといたほうがいいとか
別に俺に金がはいるとかじゃなくて、あんたらの心配したのに子はそういうことに口出しするんじゃないと
糞頭悪くてもう会話が成り立たないんんよね
66: 山師さん 2022/02/21(月) 04:08:11.23 ID:5GNEdZJH0
 
>>59
あぁー、もうそれ説得はかなり無理めやね
その世代は特に身内の言うことを聞かなくなるからしゃーない
身内とモメるのを嫌う人間もおるし裁判沙汰にもしたくないやろしな
75: 山師さん 2022/02/21(月) 04:12:54.38 ID:4EsETU3S0
 
>>66
むりやろ？
なんでそこまで頭固くて先のこと考えれないのかなっておもうもん。
まぁ俺も俺で勝手にしてるからあんまり文句も言えんけどさ
ちなみに何県に賃貸物件だしてるん？
95: 山師さん 2022/02/21(月) 04:20:33.26 ID:5GNEdZJH0
 
>>75
特定されんとは思うけど一応気を付けとこうと思ってるからプロ野球の球団があるところとだけ
99: 山師さん 2022/02/21(月) 04:22:19.82 ID:4EsETU3S0
 
>>95
まぁべつええで
沖縄、福岡は成功しやすいと言われとるからねと思って
ちなみにそんな金持って将来どうするん？？
13: 山師さん 2022/02/21(月) 03:35:56.13 ID:7dT7mHlVd
 
元から土地とか資産あった系？
17: 山師さん 2022/02/21(月) 03:37:28.93 ID:5GNEdZJH0
 
>>13
元々農地があったんやが、そこにダムができるってことで国に回収されてその保証金で始めたんや
14: 山師さん 2022/02/21(月) 03:36:04.73 ID:4EsETU3S0
 
すげーなぁ
実質利回り平均どんなもん？
19: 山師さん 2022/02/21(月) 03:38:06.10 ID:5GNEdZJH0
 
>>14
うちは新築当時からほぼずっと8%ちょいや
22: 山師さん 2022/02/21(月) 03:41:00.58 ID:4EsETU3S0
 
>>19
元々どうやってはじめた？
最初っからローン組めんやろ
25: 山師さん 2022/02/21(月) 03:43:54.47 ID:5GNEdZJH0
 
>>22
先にも書いたけど実家の農地にダムが建設されるってことで国から約10億円の保証金がでたんや
それで土地を買って、根抵当つけて銀行から約7億の融資を引っ張って～って流れ
27: 山師さん 2022/02/21(月) 03:45:31.75 ID:4EsETU3S0
 
>>25
簡単な話、親が生きてる時に担保にしたん？
33: 山師さん 2022/02/21(月) 03:49:34.14 ID:5GNEdZJH0
 
>>27
親はまだ健在やがワイは２代目で現状管理会社を継いだかたちや
まだ個人名義の物件もあるけど名義も法人化にしつつあるところ
36: 山師さん 2022/02/21(月) 03:51:26.73 ID:4EsETU3S0
 
>>33
とりま一生やな
結婚してるんか？ほんま金ないからうらやましいわ
42: 山師さん 2022/02/21(月) 03:55:14.78 ID:5GNEdZJH0
 
>>36
同棲してる彼女はおるし結婚もかなり前向きに考えてるわ
28: 山師さん 2022/02/21(月) 03:45:32.67 ID:HAiORWYUp
 
>>25
うらやましいわ
20: 山師さん 2022/02/21(月) 03:38:38.63 ID:OxRvVkM40
 
管理が面倒くさそうやな
この前、山買ってる人の記事見たが面白かったわ
24: 山師さん 2022/02/21(月) 03:42:29.26 ID:5GNEdZJH0
 
>>20
まぁ、本業やから管理してないと暇やしね
この世帯数ならそこまで面倒でもないしなんとかなる
32: 山師さん 2022/02/21(月) 03:48:43.50 ID:DA/gQ0yx0
 
住み込みの仕事ください
38: 山師さん 2022/02/21(月) 03:52:02.48 ID:5GNEdZJH0
 
>>32
シーズン以外はくそ暇やからやることなくて与えられる仕事とかない、とマジレス
41: 山師さん 2022/02/21(月) 03:54:47.88 ID:DA/gQ0yx0
 
>>38
山買ってキャンプ場やろう！そして仕事ください
47: 山師さん 2022/02/21(月) 03:57:36.94 ID:5GNEdZJH0
 
>>41
キャンプ場とか火使う系って色々法令面倒そうやな
サバゲー場とかなら興味あるわ
34: 山師さん 2022/02/21(月) 03:49:55.31 ID:PULkQ1qvd
 
不動産投資って大抵レバレッジかけてローン組んで地方の中古アパート買えってなるけどあれで持続可能とは思えないんやけど
将来性は？人口減少は？ものすごい長いスパンやけどそこまでしていくら残るんや？っていう疑問にまともに答えられてない
一都三県駅徒歩圏田舎過ぎないレバレッジ高過ぎない以外で将来まともにやっていけるとは思えないんやが
39: 山師さん 2022/02/21(月) 03:54:12.31 ID:5GNEdZJH0
 
>>34
まぁ、下地がない人間がレバ利かせて始めて成功させるには難易度高いかもね
0から始めるオーナーもいないことはないけど10年以内に苦しくなって売却する奴も多い
レオパ大東シノケンが悪いよー
37: 山師さん 2022/02/21(月) 03:51:55.28 ID:OZtL+xTV0
 
親ガチャ成功してさらに運良かっただけやん
しょうもな
44: 山師さん 2022/02/21(月) 03:56:12.29 ID:5GNEdZJH0
 
>>37
それでも他社で下積みもして資産を減らさないようノウハウを手に入れたつもりやで
そこらのボンボン二代目とは違うと自負してるわ
45: 山師さん 2022/02/21(月) 03:56:30.85 ID:4EsETU3S0
 
>>37
実際世の中そんなもんよ
俺も負組の1人無職やし
40: 山師さん 2022/02/21(月) 03:54:20.11 ID:elJEF3YN0
 
今から借金して建物建てて貸すとかやろうと思うやつがいたらアホ
46: 山師さん 2022/02/21(月) 03:56:54.49 ID:5GNEdZJH0
 
>>40
今は特に無理やね
材料費が上がりすぎてる
不動産に限らず、投資はタイミングやわ
48: 山師さん 2022/02/21(月) 03:57:41.64 ID:Qgo5eOmy0
 
都会のめっちゃいいマンションタダで住ませてくれたら信じる
54: 山師さん 2022/02/21(月) 04:00:34.13 ID:5GNEdZJH0
 
>>48
うちは大学近くで学生向きやし、そうでない物件も物流の拠点やからいいマンションではないわ、すまんな
49: 山師さん 2022/02/21(月) 03:58:21.52 ID:Yvgbip7q0
 
そんな頑張って勉強してリスク負って8%なら全米でええかなって気がしてしまうけどどうなんやろうな
いずれにしろ大したもんや
57: 山師さん 2022/02/21(月) 04:02:10.86 ID:5GNEdZJH0
 
>>49
まぁでも、知り合いの不動産屋で働かせてもらってノウハウを学んだくらいやし、賃貸マンションで8%なら結構いい方や
今の新築とか素人が買おうものなら5%前後もザラやし
50: 山師さん 2022/02/21(月) 03:59:13.31 ID:8SGFZ23o0
 
ワイもこじんまりと不動産賃貸業やっとるんやけど
正直暇で仕方なくならんか？
58: 山師さん 2022/02/21(月) 04:02:46.93 ID:5GNEdZJH0
 
>>50
暇やからこんな夜中にスレ立てや
もうすぐシーズンやし確定申告もまだやから怯えているけど
53: 山師さん 2022/02/21(月) 04:00:28.92 ID:qd05S7mg0
 
いま流行ってる築古ボロ戸建て投資ってどう思う？
60: 山師さん 2022/02/21(月) 04:04:10.67 ID:5GNEdZJH0
 
>>53
例えばリノベーションできる大工の知り合いがいる、とかであれば入口としては硬い選択やと思うよ
建築関係の友達とかいれば尚良し
62: 山師さん 2022/02/21(月) 04:05:27.09 ID:qd05S7mg0
 
>>60
出口どうすんの？
70: 山師さん 2022/02/21(月) 04:10:31.37 ID:5GNEdZJH0
 
>>62
出口まで考えるのであれば賃貸しながらそれなりのインカム見込める金額で売りに出せばええ
余裕があるなら借金返済まで持って、ある程度実入りができたら新築考えてもいいし
77: 山師さん 2022/02/21(月) 04:14:40.57 ID:qd05S7mg0
 

>>70
売れるような所なら新築業者が買って新築つくるだろうから
大した額でうれんやろ

返済終わって新築建て直すほど金貯まるまでにもつか？

103: 山師さん 2022/02/21(月) 04:25:31.72 ID:5GNEdZJH0
 
>>77
まぁ、美味しいところを業者が買う可能性はやはり高いね
だから完全な素人には流石に敷居が高い
不動産屋の友達がいたり、なんらかのコネを利用しないと中々美味しい物件には巡り会えないのが実情やわ
それでも物流は0ではないし、成功してる人間もいるから運とタイミングも重要なんよ
55: 山師さん 2022/02/21(月) 04:01:51.31 ID:LfY3bkuC0
 
都内ちゃうんか
わいも田舎の駐車場やら倉庫あるわ
63: 山師さん 2022/02/21(月) 04:05:43.24 ID:5GNEdZJH0
 
>>55
東京で不動産投資やってる奴とかベラボーに金持ちやろな
東京には4年住んでたけど住むにはキツいとこやったわ
56: 山師さん 2022/02/21(月) 04:02:04.88 ID:RRaUcfwAK
 
私募リートちゃうんかい
64: 山師さん 2022/02/21(月) 04:06:19.19 ID:5GNEdZJH0
 
>>56
REITはやったことないな
それやるくらいなら自分で不動産経営するわ
67: 山師さん 2022/02/21(月) 04:08:45.08 ID:Yvgbip7q0
 
1000~3000万部ようオンするけどオーバーで出禁になる奴もほぼアッパーマスやからな
初手10億はエグいわ
80: 山師さん 2022/02/21(月) 04:15:02.69 ID:5GNEdZJH0
 
>>67
先代もよく無税の10億入ってそこで散財しようと思わなかったわ
よく宝くじ当たったら仕事やめるって奴いるけど、10億全ツッパしてさらに7億借りて新たに不動産業始めるなんて普通の神経じゃ考えんと思う
68: 山師さん 2022/02/21(月) 04:09:52.12 ID:r4Qh6t2sp
 
自分で管理もしてたら不労所得でもないな
普通に激務そう
71: 山師さん 2022/02/21(月) 04:11:18.62 ID:L5Ifw5J20
 
普通のサラリーマンでも銀行から金借りて不動産できますか？
78: 山師さん 2022/02/21(月) 04:14:44.66 ID:4EsETU3S0
 
>>71
ワンルームかボロ木造ならいけるんちゃう？
ワンチャン競売物件リフォームとかいうガチャあるで
白蟻撒かれたりするけど
86: 山師さん 2022/02/21(月) 04:17:24.03 ID:5GNEdZJH0
 
>>71
少し前はサラリーマン投資家多かったけど今は規制されたから厳しいかもね
信用があればいけないことはないけど
90: 山師さん 2022/02/21(月) 04:18:20.93 ID:exVrCDyPd
 
>>71
普通のサラリーマンやからこれしかないから気になる
72: 山師さん 2022/02/21(月) 04:11:20.41 ID:Yvgbip7q0
 
真面目な話なんで地方都市で賃貸マンションにしたんや？
暇で管理浮かせるから？
バッバが大家業やけど東京郊外で建設屋かなんかに貸してるところの利回り10%どころの騒ぎやないぞたぶん
85: 山師さん 2022/02/21(月) 04:16:41.79 ID:5GNEdZJH0
 
>>72
代々そこに住んでたからや
見ず知らずの土地に移り住んでそこで不動産しよう、なんて奴なかなかおらんやろうしね
利回り10%はテナントやからやろ
うちのテナントも利回りでいうと20%なんてのもあるし
89: 山師さん 2022/02/21(月) 04:17:53.63 ID:Yvgbip7q0
 
>>85
レンタルボックスはようある委託？
124: 山師さん 2022/02/21(月) 04:32:37.71 ID:5GNEdZJH0
 
>>89
委託？
自分の土地に自分で改造コンテナ買ってレンタルボックスとして貸し出してるだけや
74: 山師さん 2022/02/21(月) 04:12:08.80 ID:LwwYszgJa
 
ビル管理系って表で語らん奴多いから
実際誰がやってるかあんま知らん
93: 山師さん 2022/02/21(月) 04:19:26.99 ID:5GNEdZJH0
 
>>74
賃貸マンションはだいたい管理会社がついとる
エントランスとかに貼り紙か看板あるやろ
76: 山師さん 2022/02/21(月) 04:12:58.28 ID:rHmKMg940
 
大家ってそんなに大規模でやるもんなんか
管理するのクソ大変そう
97: 山師さん 2022/02/21(月) 04:21:30.00 ID:5GNEdZJH0
 
>>76
まぁ、それは大家次第やしね
その大家の財力、信用、背景などあるし
79: 山師さん 2022/02/21(月) 04:15:01.24 ID:exVrCDyPd
 
不動産するほどのお金ない
REITてどうなん
83: 山師さん 2022/02/21(月) 04:16:15.23 ID:Yvgbip7q0
 
>>79
100円からできるで🤪
109: 山師さん 2022/02/21(月) 04:26:55.67 ID:5GNEdZJH0
 
>>79
やったことないから詳しくはないけどそれで成り立ってる投資ではあるからね
ただ、現物でやれる財力があるなら現物でやるべきってのは分かる
81: 山師さん 2022/02/21(月) 04:15:04.14 ID:00kJ/r670
 
セルフリノベってどう思う？
時間とそれなりにまとまった金はある
114: 山師さん 2022/02/21(月) 04:28:12.06 ID:5GNEdZJH0
 
>>81
ワイはクロス以外なら割りと自分でやったりもするわ
床貼りとかフロアタイルなら楽しいし
82: 山師さん 2022/02/21(月) 04:15:46.24 ID:PULkQ1qvd
 
オンボロ戸建てをDIYより、古いけど普通に住めるかつ東京通勤圏の家貸す方が持続可能性ありそうやけどあんま聞かないな
116: 山師さん 2022/02/21(月) 04:30:00.97 ID:5GNEdZJH0
 
>>82
そのビジネスモデルはかなりメジャーだけど聞かない？
ワイは外部の不動産屋時代、古い戸建てを天井からボード貼りからやらされてある程度リノベして売りに出す、って修業させられたわ
84: 山師さん 2022/02/21(月) 04:16:25.10 ID:8IAEdgo00
 
客付けどないしてん？
119: 山師さん 2022/02/21(月) 04:30:31.91 ID:5GNEdZJH0
 
>>84
アパマンとか駅前とかの仲介業者に空室一覧流すだけや
87: 山師さん 2022/02/21(月) 04:17:26.64 ID:u7B2+uQe0
 
ワイの実家の隣の土地が計8000万くらいで売りに出てた
(元々1戸の土地が4区画に分けられて)
ワイの実家も同じくらいの大きさやし、もっと言えば近辺に畑数ヘクタール持ってるんやけど
これってワイ勝ち組になれるんか？
98: 山師さん 2022/02/21(月) 04:21:41.34 ID:2VqtgTZNM
 
>>87
国に買い上げられるなら税金かからんけど普通に売るならそこまでやろ
127: 山師さん 2022/02/21(月) 04:33:55.93 ID:5GNEdZJH0
 
>>87
余裕でなれるやろ
１区画2,000万円てことはそれなりに需要ある土地やろし
96: 山師さん 2022/02/21(月) 04:21:23.49 ID:L5Ifw5J20
 
サラリーマンって書いたけどワイは自営業なんや
2店舗目出すときにテナントを自分で建てれないかと思って
田舎やから2,3階建てのテナント建てて1階はワイの店で2,3階はテナントとして貸し出すみたいな
銀行から金貸しでもらえるかな？
100: 山師さん 2022/02/21(月) 04:24:16.65 ID:qd05S7mg0
 
>>96
事業計画と自己資金と担保次第なんじゃない？
銀行呼びつけて相談してみ
104: 山師さん 2022/02/21(月) 04:25:47.88 ID:L5Ifw5J20
 
>>100
自己資金数百万しかねーわ
今も銀行から200万借りとるし
112: 山師さん 2022/02/21(月) 04:27:53.93 ID:Yvgbip7q0
 
>>104
国庫の審査はコロナ流行ってる内にしとけよ
118: 山師さん 2022/02/21(月) 04:30:08.20 ID:qd05S7mg0
 

>>104
だったら1店舗目を担保にどれくらい資金引っ張れるか融資担当に聞いた方がいいと思うわ

200借りてる銀行でもええから聞いてみ

102: 山師さん 2022/02/21(月) 04:25:17.97 ID:4EsETU3S0
 
>>96
横からすまんが住宅ローンと国庫で結構かりれるかと。保証会社まで使ったら３個一気に借りれる可能性ありそう
111: 山師さん 2022/02/21(月) 04:27:48.24 ID:L5Ifw5J20
 
>>102
はへー
いろいろ借りれるところあるんやな
117: 山師さん 2022/02/21(月) 04:30:03.30 ID:4EsETU3S0
 
>>111
銀行から借りれてるんならそれなりに信用あるやろ
自己資金が100万なら無理やけど
それに不動産投資の基本としてそこそこ栄えてる土地で運用するとなったら厳しいで
106: 山師さん 2022/02/21(月) 04:26:09.07 ID:8IAEdgo00
 
>>96
銀行だけやのうて信金とかもあたってみ
地方やったら緩いとこもあるで
105: 山師さん 2022/02/21(月) 04:26:04.68 ID:wWH8W3p60
 
実質利回り8％ってすごい良くないか
107: 山師さん 2022/02/21(月) 04:26:11.93 ID:XLB89Vo+0
 
月25万の不動産と月10万の駐車場持ちや
相続やから初期投資はない税金くらいや
サンキュー親父
110: 山師さん 2022/02/21(月) 04:27:05.26 ID:4EsETU3S0
 
>>107
有能な親父ええな
120: 山師さん 2022/02/21(月) 04:30:35.43 ID:XLB89Vo+0
 
>>110
不動産より個人の輸入業のが金になるとか言ってそれやり始めたらポックリ逝ってしまった
なおワイは一切親父の才は引いてない
すまんな親父
126: 山師さん 2022/02/21(月) 04:33:17.00 ID:4EsETU3S0
 
>>120
今でもアリババとかで荒稼ぎしてるやついるもんな
個人輸入とかよーわからんけど儲けれるならやりてーなー
108: 山師さん 2022/02/21(月) 04:26:36.82 ID:GyUtz4+f0
 
田舎出身やから山相続する事になるんやろうけど管理とかめんどくさいわ
僻地にあるから売れんやろうし

引用元: https://swallow.5ch.net/test/read.cgi/livejupiter/1645381996/